Vender con financiamiento del vendedor: pagaré, deed of trust, impuestos y ejecución para propietarios industriales y comerciales en Brownsville

Una familia tiene desde hace décadas unos cuantos acres de terreno junto a un corredor industrial de Brownsville. Un comprador, una empresa de logística joven cuya matriz opera en Matamoros, quiere el terreno y ofrece casi el precio pedido, con una condición: que la familia financie parte del precio con un pagaré y reciba los pagos con el tiempo. A un hermano le gusta el ingreso mensual. A otra le preocupa qué pasa si los pagos se detienen. Un tercero pregunta si los impuestos se pagan todos de una vez. Las tres preguntas son razonables, y las respuestas dependen de documentos que todavía no se han redactado.

Este artículo es una guía para el propietario sobre vender con financiamiento del vendedor, también llamado financiamiento del dueño o "cargar el pagaré", dirigida a dueños e inversionistas que venden terreno industrial, bodegas, naves flex, patios o edificios comerciales pequeños en Brownsville y el condado Cameron. No es asesoría legal, fiscal ni crediticia. Cómo preparar una propiedad para la venta, los intercambios 1031 y la retención FIRPTA viven en nuestra guía para vender. Lo que revisa un comprador en un edificio arrendado vive en comprar un edificio arrendado. Las opciones bancarias y de la SBA para quien ocupa su propia nave viven en financiamiento SBA 504 y 7(a). Esta página se ocupa del lado del vendedor que financia: qué hacen el pagaré y el deed of trust, los términos que se negocian, las protecciones que corresponden al cierre, la administración del pagaré después del cierre, lo que pasa si el comprador incumple y cómo se reporta fiscalmente una venta a plazos.

Alfredo Cristo Realty Group trabaja desde Brownsville con más de 45 años de experiencia en asesoría y custodia de activos, licencias de bienes raíces en Texas y formación en derecho corporativo e inmobiliario de México. El objetivo coincide con nuestra promesa: Experience that protects your investment / Experiencia que protege su inversión. Primero educación. Cuando la pregunta sale del carril inmobiliario, se entrega al especialista.

¿Puede un vendedor en Texas que financió la venta ejecutar la garantía sin ir a juicio si el comprador deja de pagar? Si el deed of trust (la escritura de garantía con fideicomisario) le da al fiduciario un poder de venta, la Sección 51.002 del Código de Propiedad de Texas permite una venta extrajudicial en subasta pública el primer martes del mes, entre las 10 a.m. y las 4 p.m., en el área del juzgado del condado designada por la corte de comisionados. El aviso debe darse al menos 21 días antes de la venta, fijándolo en la puerta del juzgado, presentándolo ante el secretario del condado y enviándolo por correo certificado a cada deudor obligado al pago. El propio deed of trust puede agregar pasos, así que primero se leen los documentos.

¿Cuánto tiempo tiene un vendedor en Texas para hacer valer el gravamen de una venta financiada? La Sección 16.035 del Código de Prácticas y Recursos Civiles de Texas exige, en general, demandar la ejecución o realizar la venta bajo el poder de venta dentro de los cuatro años siguientes a que nace la causa de acción. En un pagaré pagadero en parcialidades, los cuatro años no empiezan a correr sino hasta la fecha de vencimiento de la última parcialidad. Al vencer el plazo, la ley dice que el gravamen y el poder de venta quedan nulos.

Esta página es solo educativa. No es asesoría legal, fiscal, crediticia ni de inversión. Conserve a un abogado inmobiliario en Texas (y a un abogado mexicano cuando el comprador, un garante o los bienes estén en México), a un contador público (CPA), a una compañía de títulos y a su corredor de seguros para esas decisiones. Nada de lo que sigue fija una tasa de interés, un enganche, un plazo, un precio, un resultado fiscal ni el resultado de ningún incumplimiento o ejecución. Las referencias legales se atribuyen a las disposiciones de Texas y federales de donde provienen, listadas en Fuentes.

Por qué esto importa ahora a los propietarios en Brownsville

Tres razones hacen de este un buen momento para entender el financiamiento del vendedor antes de aceptarlo:

• No todo comprador encaja en los requisitos de un banco. Proveedores pequeños, empresas recién formadas y compradores cuya historia de negocio está en parte en México a veces batallan para documentar un crédito bancario sobre una propiedad en Estados Unidos. El financiamiento del vendedor puede cerrar esa brecha. También traslada al vendedor el riesgo del prestamista.
• Terrenos de muchos años y heredados están cambiando de manos. Las familias que venden terrenos que han tenido por décadas, a veces después del trabajo de título descrito en nuestra guía de terreno heredado, con frecuencia escuchan a un comprador pedir plazos. Un pagaré puede repartir el precio en el tiempo, pero ata a la familia con el comprador durante años.
• Muchas reglas protectoras de Texas están escritas para viviendas. Varias leyes que regulan las ventas financiadas por el vendedor en Texas aplican solo a propiedad residencial. En propiedad industrial y comercial, buena parte de la protección del vendedor viene de los documentos que firman las partes, lo que convierte la redacción cuidadosa en la principal salvaguarda.

Qué es el financiamiento del vendedor, dicho con claridad

En una venta financiada por el vendedor, el vendedor escritura la propiedad a favor del comprador al cierre, el comprador paga una parte del precio en efectivo y firma un pagaré por el resto. El vendedor se convierte en prestamista. El pagaré queda garantizado con un gravamen sobre la propiedad vendida, de modo que si el comprador no paga, el vendedor puede acudir a la propiedad.

El pagaré, el deed of trust y el gravamen del vendedor

• Pagaré (promissory note). La promesa del comprador de pagar: monto, interés, calendario de pagos, vencimiento, cargos por mora, incumplimiento y vencimiento anticipado. Quién lo firma, y con qué carácter, determina quién responde personalmente.
• Deed of trust. El instrumento de garantía. El comprador otorga un gravamen a un fiduciario (trustee) en beneficio del vendedor, normalmente con poder de venta y obligaciones sobre impuestos, seguros, uso y transmisión. El Capítulo 51 del Código de Propiedad de Texas regula las ventas bajo poder de venta.
• Gravamen del vendedor (vendor's lien). La escritura al comprador con frecuencia reserva un gravamen del vendedor que garantiza el precio no pagado. La Sección 16.035 del Código de Prácticas y Recursos Civiles incluye el vendor's lien, el título superior retenido por un vendedor y el deed of trust entre los "gravámenes sobre bienes inmuebles" a los que aplica su regla de prescripción.
• Garantía personal o corporativa. Cuando el comprador es una empresa, el vendedor puede pedir que los socios o una empresa matriz garanticen el pagaré. Nuestra guía de incumplimiento del inquilino explica por qué en Texas una garantía debe constar por escrito y estar firmada.

El vendedor como prestamista: qué cambia en su riesgo

Una venta de contado termina la exposición del vendedor al cierre. Un pagaré la mantiene abierta. El vendedor ahora depende de los pagos del comprador, de que el comprador mantenga pagados los impuestos y asegurado el edificio, y de que la propiedad conserve su valor como garantía. Si el comprador incumple, el remedio del vendedor suele ser ejecutar y recuperar la propiedad, a veces en peores condiciones que cuando se vendió. Su abogado y su contador pueden ayudarle a comparar un pagaré con una venta de contado a menor precio, con un comprador financiado por un banco o con un pagaré más corto que el comprador refinancie.

Términos que se negocian antes de firmar

Los términos siguientes son primero puntos de negocio y después puntos legales. Ninguno tiene una respuesta estándar. Su abogado los redacta según la propiedad y el comprador.

Enganche, calendario de pagos y vencimiento

• Enganche. El efectivo al cierre le da al comprador algo que perder y al vendedor un colchón si tiene que recuperar la propiedad. Cuánto es una negociación, no una regla.
• Calendario de pagos. Mensual, trimestral u otro, con capital e interés totalmente amortizados o con un pago mayor al vencimiento.
• Vencimiento y pago global (balloon). Un pagaré corto con pago global supone que el comprador refinanciará o venderá antes del vencimiento. El vendedor debe preguntar qué pasa si ese refinanciamiento no se da.
• Pago anticipado. Si el comprador puede pagar antes y en qué condiciones. El pago anticipado puede afectar el reporte fiscal del vendedor, así que el contador debe ver el borrador.

El interés y las reglas de crédito comercial

• Topes de interés. La Sección 306.002 del Código de Finanzas de Texas dice que un acreedor en un crédito comercial puede pactar un interés que no exceda los topes calculados conforme al Capítulo 303, y que los remedios y sanciones del subtítulo sobre usura aplican salvo que el Capítulo 306 disponga otra cosa. Su abogado debe fijar la tasa, los cargos por mora y el interés moratorio dentro de ese marco.
• Reglas federales de divulgación. Conforme a 12 CFR 1026.3, el Reglamento Z (Truth in Lending) no aplica al crédito otorgado principalmente para fines de negocio, comerciales o agrícolas, ni al crédito otorgado a quien no sea persona física. La venta de una nave industrial a una empresa normalmente queda fuera, pero los hechos deciden, así que su abogado lo confirma.
• Poco o ningún interés pactado. La Publicación 537 del IRS explica que cuando una venta a plazos tiene poco o ningún interés, parte del precio puede tratarse como interés para efectos fiscales bajo las reglas de interés no declarado y de descuento de emisión original. Una tasa que parece generosa para el comprador puede no sostenerse en el reporte fiscal.

Obligaciones que protegen la garantía

• Impuestos y seguros. El deed of trust debe obligar al comprador a pagar el impuesto predial y a mantener asegurado el edificio, con comprobantes para el vendedor. Muchos vendedores exigen depósitos mensuales en una cuenta de reserva (escrow) para ambos.
• Uso y condiciones ambientales. Límites a usos peligrosos, cumplimiento de la ley y acceso para inspeccionar. Nuestra guía de línea base ambiental explica por qué importa documentar la condición.
• Transmisión y nuevos gravámenes. Una cláusula que permita al vendedor dar por vencido el pagaré si el comprador vende o grava la propiedad sin consentimiento, y límites a gravámenes posteriores.
• Mejoras y construcción. Si el comprador planea construir, hay que cuidar la posición del gravamen del vendedor frente a prestamistas de construcción y contratistas. Nuestra guía de gravámenes del constructor explica cómo nacen esos gravámenes.
• Liberaciones parciales en terrenos. Un comprador que desarrolla por etapas puede pedir que se liberen fracciones conforme paga. Los precios de liberación, el acceso y la forma de lo que queda como garantía deben fijarse por escrito. Nuestra guía de nave industrial nueva cubre la lotificación, que puede afectar cómo se describen las fracciones.
• Valuación agrícola. Si el terreno tiene avalúo agrícola, un cambio de uso puede generar el impuesto retroactivo (rollback). Quién lo paga corresponde al contrato; vea nuestra guía de valuación agrícola e impuesto retroactivo.

Protecciones al cierre

Registro y título

La Sección 13.001 del Código de Propiedad de Texas dice que una transmisión de bienes inmuebles no registrada, incluido un deed of trust, es nula frente a un acreedor o un comprador posterior a título oneroso sin aviso. El deed of trust del vendedor debe inscribirse en los registros de propiedad del Secretario del Condado Cameron al cierre, junto con la escritura. El Departamento de Seguros de Texas establece una Póliza de Seguro de Título para Préstamo (Formulario T-2), que el vendedor-prestamista puede pedir a la compañía de títulos para asegurar su gravamen, junto con la Póliza del Propietario del comprador (Formulario T-1). Un cierre con depósito en garantía (escrow) ante una compañía de títulos da a ambas partes un lugar neutral para firmar, fondear y registrar.

El impuesto predial va primero

La Sección 32.05 del Código Tributario de Texas da al gravamen fiscal prioridad sobre los créditos de acreedores y titulares de gravámenes, sin importar si el otro gravamen existía antes. Por eso, los impuestos no pagados pueden quedar por delante del pagaré del vendedor. La Sección 32.06 además permite que un propietario autorice a un prestamista fiscal con licencia a pagar los impuestos y recibir la transmisión del gravamen fiscal. Los vendedores con frecuencia exigen reservas para impuestos, comprobante de pago cada año y aviso al vendedor de cualquier transmisión de gravamen fiscal. Para cómo se fija y se protesta el impuesto de una propiedad comercial, vea nuestra guía de protesta del avalúo y la de costos de poseer.

El seguro y el vendedor como beneficiario

La póliza de daños del comprador debe nombrar al vendedor como acreedor hipotecario o beneficiario de pérdidas (mortgagee o loss payee), para que la indemnización después de un incendio o un huracán proteja la garantía. Su corredor puede explicarle los endosos. La exposición a inundación y viento en el Valle del Río Grande se trata en nuestra guía de resiliencia.

Garantías y compradores con vínculos en México

Cuando el comprador es una entidad de Texas recién formada cuyos dueños son personas o empresas en México, la recuperación práctica del vendedor puede depender de una garantía y de bienes que el vendedor pueda alcanzar. Cobrar un saldo insoluto o una garantía contra bienes en México es una pregunta para un abogado mexicano, no algo que se pueda suponer. Nuestra guía de capital binacional cubre la estructura de entidades y bancos desde el lado del inversionista.

Reglas residenciales que normalmente no rigen las operaciones comerciales

Texas tiene reglas detalladas para la venta financiada de viviendas. Quien vende propiedad industrial o comercial debe saber que existen y dónde terminan:

• Contratos de compraventa a plazos (contracts for deed). El Subcapítulo D del Capítulo 5 del Código de Propiedad de Texas aplica a contratos ejecutorios sobre propiedad usada o que se usará como residencia del comprador o de un pariente cercano. La Sección 5.062 agrega que un lote de un acre o menos se presume propiedad residencial. Un lote baldío pequeño puede caer en esa presunción, así que su abogado debe revisar cualquier estructura a plazos sobre fracciones pequeñas.
• Préstamos envolventes (wrap mortgage loans). El Capítulo 159 del Código de Finanzas de Texas regula los préstamos envolventes, que define en función de bienes inmuebles residenciales.
• Truth in Lending. Como se dijo antes, el Reglamento Z excluye el crédito principalmente para fines de negocio, comerciales o agrícolas.

Fuera de esas reglas, un pagaré sobre propiedad comercial se rige sobre todo por el pagaré, el deed of trust, el Capítulo 51 del Código de Propiedad y el derecho general de contratos. Los documentos cargan con más peso.

La administración del pagaré después del cierre

• Lleve un registro de pagos. Fecha, monto, capital, interés, cargos por mora y reservas, de cada pago. Se convierte en prueba si alguna vez hay una disputa.
• Revise los impuestos cada año. Confirme con la oficina del Asesor-Recaudador de Impuestos del condado Cameron que el impuesto predial está pagado, aun cuando el comprador se encargue de él.
• Revise el seguro en cada renovación. Pida la carátula de la póliza que muestre al vendedor como acreedor hipotecario o beneficiario.
• Mantenga los domicilios al día. La Sección 51.0021 del Código de Propiedad dice que el deudor debe informar al administrador del crédito cualquier cambio de domicilio. El vendedor debe mantener en el expediente el domicilio vigente del comprador para avisos.
• Considere un administrador externo. Un administrador de créditos o el departamento de escrow de la compañía de títulos puede cobrar los pagos, llevar las reservas y emitir estados de cuenta anuales. Es un costo, pero agrega registros y distancia.

Cuando el comprador incumple

Aviso, subsanación y vencimiento anticipado

El pagaré y el deed of trust fijan los pasos ante un incumplimiento: aviso por escrito, un plazo para subsanar y el derecho a dar por vencido todo el saldo. Sígalos al pie de la letra. La Sección 51.002(d) del Código de Propiedad exige un aviso de incumplimiento con 20 días para subsanar antes del aviso de venta solo para propiedad usada como residencia del deudor; los documentos comerciales con frecuencia incluyen sus propios plazos de aviso y subsanación, y esos rigen. La Sección 16.038 del Código de Prácticas y Recursos Civiles permite al tenedor rescindir el vencimiento anticipado mediante aviso por escrito, lo que puede importar para el plazo de prescripción.

La venta extrajudicial en el condado Cameron

• Quién la realiza. Un fiduciario (trustee) o fiduciario sustituto nombrado conforme al deed of trust. La Sección 51.0074 dice que al fiduciario no se le pueden asignar deberes distintos de ejercer el poder de venta conforme al instrumento de garantía, ni se le pueden imponer las obligaciones de un fiduciario del deudor hipotecario o del acreedor hipotecario.
• Cuándo y dónde. La Sección 51.002 fija el primer martes del mes, entre las 10 a.m. y las 4 p.m., en el área del juzgado designada por la corte de comisionados. El Secretario del Condado Cameron indica que las ventas se realizan en el lado oeste del Juzgado del Condado Cameron, o donde lo designe la Corte de Comisionados.
• Aviso. Al menos 21 días antes de la venta: fijarlo en la puerta del juzgado, presentarlo en la oficina del secretario del condado y enviarlo por correo certificado a cada deudor obligado al pago. La Sección 51.002(e) considera completa la notificación por correo certificado cuando el aviso se deposita en el correo dirigido al último domicilio conocido del deudor. La División de Registros del Secretario del Condado Cameron recibe los avisos de venta por fiduciario.
• Declaración sobre servicio militar. La Sección 51.002(i) exige que el aviso incluya una declaración destacada sobre los derechos del deudor, o de su cónyuge, que preste servicio militar activo.

Después de la venta: saldo insoluto y valor justo de mercado

Si la venta produce menos que la deuda, la Sección 51.003 permite al tenedor demandar el saldo insoluto (deficiency) dentro de los dos años siguientes a la venta. La persona a quien se reclama el saldo puede pedir al tribunal que determine el valor justo de mercado de la propiedad a la fecha de la venta, y si el tribunal encuentra un valor mayor que el precio de venta, esa persona tiene derecho a una compensación contra el saldo. La Sección 51.005 prevé un procedimiento relacionado para los garantes. Un saldo insoluto no es dinero automático; es una demanda con sus propios costos.

Alternativas: reestructura, dación en pago y ejecución judicial

• Reestructura o modificación. Un acuerdo por escrito que cambia pagos o vencimiento. La Sección 16.036 dice que un acuerdo de prórroga registrado puede suspender la prescripción, y la Sección 16.037 dice que una prórroga no registrada es nula frente a un comprador o acreedor posterior de buena fe a título oneroso sin aviso.
• Dación en pago (deed in lieu of foreclosure). El comprador devuelve la propiedad por escritura. La Sección 51.006 permite al tenedor anular la dación antes de su cuarto aniversario si el deudor no reveló un gravamen que el tenedor no conocía, y le permite ejecutar el deed of trust original sin anularla primero. Hacer una búsqueda de título antes de aceptarla importa.
• Ejecución judicial. Una demanda en lugar de la venta por fiduciario. La Sección 51.004 permite que una persona obligada en la deuda, incluido un garante, demande la determinación del valor justo de mercado dentro de los 90 días siguientes a una venta por ejecución judicial.

Prescripción: no deje que el gravamen caduque

Como se explicó en la segunda respuesta, la Sección 16.035 fija en general un plazo de cuatro años para demandar o vender bajo el poder de venta, que en un pagaré en parcialidades corre desde el vencimiento de la última parcialidad, y después el gravamen y el poder de venta son nulos. El vencimiento anticipado y las prórrogas afectan el cálculo. Un vendedor con un pagaré vencido o en incumplimiento debe hablar con su abogado pronto.

Impuestos: cómo se reporta una venta a plazos

La Publicación 537 del IRS describe las reglas que aplicará su contador. En resumen:

• Qué califica. Una venta a plazos es una venta en la que se recibe al menos un pago después del año fiscal de la venta. La ganancia generalmente se reporta conforme llegan los pagos, en el Formulario 6252.
• Qué no califica. El método de venta a plazos no puede usarse para reportar una pérdida, y no aplica a ventas de comerciantes (dealers) ni a bienes inmuebles mantenidos para venta a clientes en el curso ordinario del negocio. El vendedor puede optar por no usarlo y reportar toda la ganancia en el año de la venta.
• Recuperación de depreciación. El ingreso por recuperación de depreciación se reporta completo en el año de la venta, aunque ese año no se reciba capital.
• Reglas de interés. Puede aplicar el interés no declarado si el pagaré tiene poco o ningún interés, y puede aplicar un cargo de interés sobre el impuesto diferido cuando el precio de venta excede $150,000 y las obligaciones a plazos pendientes del vendedor exceden $5 millones al cierre del año.
• Pignorar el pagaré. Dar un pagaré a plazos en garantía de un préstamo puede tratarse como un pago en ciertas ventas con precio mayor a $150,000.
• Recuperación de la propiedad. La Publicación 537 incluye reglas específicas para recuperar bienes inmuebles vendidos a plazos, incluido cuándo se reconoce ganancia y la base de la propiedad recuperada.
• Vendedores extranjeros. La retención FIRPTA sigue aplicando a la venta de un vendedor extranjero. El IRS incluye las solicitudes bajo reglas especiales de venta a plazos entre las categorías para un certificado de retención en el Formulario 8288-B. Nuestra guía para vender cubre lo básico de FIRPTA.

Expediente de documentos para una venta financiada por el vendedor

Antes del cierre, el expediente del vendedor debe tener:

• El contrato de compraventa con los términos del financiamiento, y el compromiso de título
• El pagaré, el deed of trust, la escritura con cualquier vendor's lien y cualquier garantía, tal como se firmaron
• Copias registradas con los números de instrumento del Secretario del Condado Cameron
• La Póliza de Seguro de Título para Préstamo, si se obtuvo
• La carátula del seguro que nombra al vendedor, y las instrucciones de reserva para impuestos
• Los documentos de la entidad compradora, la facultad para firmar y los domicilios para avisos
• El levantamiento topográfico, los reportes ambientales y cualquier calendario de liberaciones parciales
• El registro de pagos y las confirmaciones anuales de impuestos y seguro después del cierre
• Las notas del contador sobre el reporte de la venta a plazos

Errores comunes de los propietarios

• Usar un formato genérico. Los formatos residenciales y las plantillas de internet pueden no servir para una venta comercial o una operación de terreno por etapas.
• Prescindir de la compañía de títulos. Un deed of trust no registrado es nulo frente a un comprador o acreedor posterior sin aviso.
• No revisar los impuestos. Un gravamen fiscal puede tener prioridad sobre el gravamen del vendedor.
• Sin endoso en el seguro. Si el vendedor no está nombrado, un siniestro puede dejar la garantía dañada y la indemnización en otras manos.
• Aceptar una dación en pago sin búsqueda de título. Otros gravámenes pudieron surgir después del cierre.
• Dejar un pagaré vencido sin atender. La Sección 16.035 puede hacer nulo el gravamen.
• Suponer que una garantía alcanza a México. El cobro al otro lado de la frontera es una pregunta legal aparte.
• Dejar al contador para abril. Los términos de interés, el pago anticipado y la recuperación de depreciación definen el resultado fiscal.

Preguntas para su abogado

• ¿Esta venta debe hacerse con pagaré y deed of trust, con escritura con vendor's lien u otra estructura, y por qué?
• ¿Qué lenguaje de incumplimiento, aviso, subsanación y vencimiento anticipado me protege sin crear problemas después?
• ¿Qué tasa de interés, cargos por mora e interés moratorio se ajustan a las reglas de crédito comercial de Texas para este pagaré?
• ¿Debo exigir reservas para impuestos y seguros, y quién debe administrar el pagaré?
• ¿Qué garantías u otra seguridad debo pedir, y cómo las haría valer si el garante está en México?
• Si el comprador planea construir, ¿cómo protejo la posición de mi gravamen?
• ¿Cómo funcionaría una ejecución, una dación en pago o un reclamo de saldo insoluto sobre esta propiedad en el condado Cameron?
• Y para el contador: ¿cómo se reportará esta venta, qué se recupera en el primer año y cómo aplican las reglas de interés?

Cómo ayuda Alfredo Cristo Realty Group

Ayudamos a propietarios de Brownsville y el condado Cameron a organizar el lado inmobiliario de una venta financiada por el vendedor: planteando la propiedad, la conversación con el comprador y los términos que se llevan al abogado; coordinando la compañía de títulos, los levantamientos y las inspecciones; y, después del cierre, manteniendo en orden los registros de pagos, impuestos y seguros como parte de la administración / custodia. Conectamos a los propietarios con abogados inmobiliarios en Texas, abogados mexicanos, contadores, compañías de títulos y corredores de seguros, y servimos como punto responsable en Brownsville a través de consulta / contacto. No somos abogados ni prestamistas, no damos asesoría legal ni fiscal y no prometemos precios, pagos, resultados fiscales ni el resultado de ningún incumplimiento o ejecución.

Revise propiedades actuales y contexto de mercado sin presión hacia un listado, o lea sobre el trasfondo de Alfredo. Lectura relacionada: guía para vender, comprar un edificio arrendado, financiamiento SBA, incumplimiento del inquilino, terreno heredado, diligencia debida del terreno y capital binacional. Más en el hub de Artículos. Lectores en inglés: Insights.

El objetivo: ayudar a los propietarios a decidir si financian al comprador con los documentos, los registros y los especialistas en su lugar antes de que venza el primer pago.

Fuentes

• Código de Propiedad de Texas, Capítulo 51 (Provisions Generally Applicable to Liens), Secciones 51.0001, 51.002, 51.0021, 51.003, 51.004, 51.005, 51.006 y 51.0074; Sección 13.001; y Capítulo 5, Subcapítulo D, Secciones 5.061 y 5.062, vía el sitio de estatutos de la Legislatura de Texas y un espejo público del texto legal (consultados el 4 de noviembre de 2026)
• Texas Legislature Online, Senate Bill 372 (89.ª Legislatura, sesión ordinaria, 2025), texto aprobado que modifica la Sección 51.0001 (consultado el 4 de noviembre de 2026)
• Código de Prácticas y Recursos Civiles de Texas, Capítulo 16, Secciones 16.035, 16.036, 16.037 y 16.038 (consultados el 4 de noviembre de 2026)
• Código Tributario de Texas, Secciones 32.05 y 32.06 (consultadas el 4 de noviembre de 2026)
• Código de Finanzas de Texas, Sección 306.002 y Capítulo 159, Sección 159.001 (consultados el 4 de noviembre de 2026)
• Consumer Financial Protection Bureau, Reglamento Z, 12 CFR 1026.3 (Exempt transactions), vía el Electronic Code of Federal Regulations (consultado el 4 de noviembre de 2026)
• Internal Revenue Service, Publicación 537, Installment Sales, y "Withholding Certificates" (FIRPTA) (consultadas el 4 de noviembre de 2026)
• Departamento de Seguros de Texas, Title Insurance Basic Manual, Sección II, Formularios T-1 y T-2 (consultados el 4 de noviembre de 2026)
• Secretario del Condado Cameron, página Real Property Land Records (registros, avisos de venta por fiduciario, lugar de las ventas por ejecución) (consultada el 4 de noviembre de 2026)

Aviso educativo (repetido): Esta página es solo educación para el propietario. No es asesoría legal, fiscal, crediticia ni de inversión, no recomienda ninguna tasa de interés, enganche, plazo ni estructura, y no predice el resultado de ningún incumplimiento, ejecución o declaración fiscal. No se apoye en ella para redactar pagarés, deeds of trust, avisos ni documentos de venta. Trabaje con un abogado inmobiliario en Texas, un contador, una compañía de títulos y su corredor de seguros, y con un abogado mexicano cuando compradores, garantes o bienes estén en México. Verifique las leyes, los procedimientos del condado y la guía del IRS vigentes antes de actuar.

Esta guía también está disponible en inglés: /insights/seller-financing-brownsville-industrial-commercial-property-note-deed-of-trust.